重慶長(zhǎng)江索道一景。

  朝著“十四五”規(guī)劃綱要確定的目標(biāo)，各地實(shí)施城市更新的腳步正在加速。

  6月18日，重慶市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開(kāi)展城市更新，建設(shè)“近悅遠(yuǎn)來(lái)”美好城市。

  城市更新不僅是拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，能夠提升城市功能品質(zhì)，同時(shí)也是一項(xiàng)民生工程。如何有序探索并落地實(shí)施，是“十四五”期間各大城市亟待解決的頭等課題。

  中國(guó)城市報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年6月以來(lái)，上海、珠海、北京、重慶、天津等已先后發(fā)布有關(guān)城市更新的指導(dǎo)意見(jiàn)，新一輪的城市更新潮在各地密集興起。

  專(zhuān)家：鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，

  是重慶城市更新亮點(diǎn)

  “在近期發(fā)布類(lèi)似城市更新辦法的城市中，重慶的《辦法》層級(jí)zui高。本次政策由市政府直接發(fā)布，足以說(shuō)明重慶對(duì)未來(lái)的城市更新工作極為重視，以及此次政策的影響程度之大。”中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽對(duì)中國(guó)城市報(bào)記者說(shuō)。

  事實(shí)上，這并不是重慶首次發(fā)布城市更新領(lǐng)域的專(zhuān)項(xiàng)文件。

  2020年9月9日，重慶住建委就發(fā)布了《重慶市城市更新工作方案》，提出以改善人居環(huán)境、補(bǔ)齊城市短板、提升城市品質(zhì)、治理“城市病”為核心，統(tǒng)籌推進(jìn)重慶市城市更新；明確到“十四五”期末，重慶力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的1.02億平方米需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升任務(wù)。

  吳建欽認(rèn)為，重慶本次發(fā)布的《辦法》有助于進(jìn)一步推動(dòng)城市更新工作在重慶的全面實(shí)施。同時(shí)，其做法和力度與廣東省較為相似，將極大提升社會(huì)資本入場(chǎng)積極性，可以說(shuō)是重慶城市更新發(fā)展中的重要分水嶺。

  《辦法》在涉及土地出讓的政策規(guī)定：“協(xié)議出讓或帶條件入市”、一定條件下的建筑面積支持、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、按規(guī)定享受相關(guān)財(cái)稅扶持政策、優(yōu)秀項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面均力度較大。

  特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策很有新意，吳建欽分析，這都將極大提高社會(huì)資本參與城市更新的積極性。

  另一方面，此次重慶城市更新還在政府治理上體現(xiàn)出了極大的前瞻性。

  “城市更新的復(fù)雜性決定了對(duì)有效的政府治理更加依賴(lài)。” 吳建欽認(rèn)為，建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)，設(shè)立城市更新專(zhuān)家委員會(huì)，編制市級(jí)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，擬定轄區(qū)城市更新年度計(jì)劃，以城市體檢推動(dòng)城市更新、政府引導(dǎo)、項(xiàng)目入庫(kù)管理，在市級(jí)層面成立統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)小組，部分審批事項(xiàng)下放至各區(qū)……這些均有利于構(gòu)建完善的城市更新治理體系，提升城市更新推進(jìn)效率。

  京滬等地陸續(xù)發(fā)布新政

  政府設(shè)立工作專(zhuān)班統(tǒng)籌

  除重慶外，今年6月以來(lái)，有關(guān)城市更新領(lǐng)域的重磅舉措頻繁落地。

  6月2日，上海宣布成立約800億元城市更新基金，規(guī)模堪稱(chēng)“全國(guó)zui大”：上海地產(chǎn)集團(tuán)分別與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

  6月3日，珠海市政府常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法（修訂草案）》。將原辦法的“由專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的“雙三分之二”要求修改為“雙四分之三”要求，同時(shí)刪除了項(xiàng)目申報(bào)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃內(nèi)容、項(xiàng)目實(shí)施方案、臨時(shí)改變舊工業(yè)建筑使用功能等操作性不強(qiáng)的條款。

  6 月10 日，《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布，明確首都城市更新行動(dòng)類(lèi)型為老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新以及其他類(lèi)型。

  6月24日，天津市政務(wù)網(wǎng)掛出《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案的通知》，天津?qū)Τ鞘懈绿岢鋈矫嬷攸c(diǎn)任務(wù)，并在規(guī)劃、土地、金融、審批等關(guān)鍵方面給予政策支持。

  值得注意的是，城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，涉及到土地、規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政、住建等多個(gè)部門(mén)。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，若一個(gè)城市沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的政府職能部門(mén)來(lái)統(tǒng)籌，將導(dǎo)致各部門(mén)在項(xiàng)目審批、管理程序中等缺乏溝通和協(xié)調(diào)。

  記者梳理zui近幾個(gè)城市發(fā)布的新規(guī)發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題已逐步得到解決。

  比如在北京，城市更新工作重點(diǎn)放在了北京市委城市工作委員會(huì)所屬的城市更新專(zhuān)項(xiàng)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)；天津?qū)ｉT(mén)成立了天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，相關(guān)市級(jí)部門(mén)、相關(guān)單位及各區(qū)人民政府為成員單位，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在天津市住建委；重慶也在市政府層面特別成立了城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在重慶市住建委。

  “北京、重慶等頭部城市接連發(fā)布城市更新指導(dǎo)文件，將對(duì)全國(guó)其他城市下一階段城市更新相關(guān)政策的制定和出臺(tái)形成示范效應(yīng)，釋放巨大的投資空間。”吳建欽表示，2021年以來(lái)，我國(guó)各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期。

  展望未來(lái)，他預(yù)測(cè)多省市將根據(jù)城市特點(diǎn)，因地制宜地構(gòu)建城市更新政策體系，進(jìn)而推動(dòng)城市更新的管理更加細(xì)化、專(zhuān)業(yè)。

  金融創(chuàng)新加速

  土地政策等釋放市場(chǎng)活力

  城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，我國(guó)城市特別是大城市已從“增量開(kāi)發(fā)”進(jìn)入“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代。

  而城市更新不僅能實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造，同時(shí)也被視為新的萬(wàn)億元藍(lán)海市場(chǎng)。但錢(qián)從哪來(lái)，對(duì)政府和企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是繞不開(kāi)的議題。

  縱觀zui近各地出臺(tái)的城市更新政策，幾乎無(wú)一例外地提到了推動(dòng)金融領(lǐng)域創(chuàng)新，以及鼓勵(lì)社會(huì)資本參與等。

  從各地的實(shí)踐來(lái)看，相關(guān)舉措也在加速落地。今年4月29日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行重慶分行向重慶市首個(gè)城市更新項(xiàng)目——九龍坡區(qū)民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目發(fā)放貸款17.5億元，這是3月國(guó)開(kāi)行重慶分行向民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目授信承諾人民幣中長(zhǎng)期貸款42.5億元后發(fā)放的第一筆貸款，也將是全國(guó)首個(gè)采用PPP模式進(jìn)行老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目。

  6月17日，天津市城投集團(tuán)作為首批城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，也宣布與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行天津市分行簽署1200億元項(xiàng)目合作協(xié)議。

  愿景明德(北京)控股集團(tuán)有限公司CEO倉(cāng)梓劍此前在接受記者采訪時(shí)就透露，相比于過(guò)去，目前涉及城市更新的整體金融環(huán)境正穩(wěn)步向好。“目前金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行，比如建設(shè)銀行、工商銀行，包括平安、南京銀行等很多股份制銀行都陸續(xù)投身到了這個(gè)領(lǐng)域來(lái)，多家銀行還專(zhuān)門(mén)開(kāi)始做城市更新相關(guān)的貸款產(chǎn)品。”他說(shuō)。

  此外在社會(huì)資本參與方面，記者發(fā)現(xiàn)，各地也嘗試多領(lǐng)域特別是土地方面放開(kāi)限制，解決痛點(diǎn)，激發(fā)企業(yè)的積極性。

  比如，北京提出城市更新用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的zui長(zhǎng)期限不超過(guò)1年。

  重慶提出對(duì)增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目，有條件的可按不超過(guò)原計(jì)容建筑面積15%左右給予建筑面積支持，增設(shè)地上停車(chē)庫(kù)不計(jì)算容積率。

  單個(gè)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期五年以上 企業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存

  在此背景下，房企也在不斷加速涌入城市更新賽道。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入到城市更新領(lǐng)域的房企中，TOP50房企占了六成以上，并且多數(shù)已經(jīng)有5—10年時(shí)間。

  目前佳兆業(yè)、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)奧園等房企，城市更新土地儲(chǔ)備建筑面積均在2000萬(wàn)平方米以上。

  不過(guò)，城市更新的回報(bào)周期長(zhǎng)，特別是在“三道紅線(xiàn)”融資監(jiān)管新規(guī)背景下，企業(yè)在平衡自身財(cái)務(wù)問(wèn)題方面還面臨諸多挑戰(zhàn)，甚至可能背上沉重負(fù)擔(dān)。

  以“舊改之王”佳兆業(yè)為例，2020年佳兆業(yè)宣布合約銷(xiāo)售額1069億元，其中來(lái)自城市更新的銷(xiāo)售占比超過(guò)1/3。

  在2019年的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成透露，城市更新的誘惑在于較高的毛利率。比如深圳舊改項(xiàng)目的毛利率約50%左右，廣州40%，惠州、中山此類(lèi)城市則為26%左右。平均下來(lái)，佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目毛利潤(rùn)率約為20%以上。

  但郭英成表示，在正常情況下，舊改項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率或者完成周期都需要五年左右。“舊改這塊資金投入是比較大的，也無(wú)法評(píng)估，我們的錢(qián)投進(jìn)去就全部是負(fù)債。”他說(shuō)。

  這一定程度上導(dǎo)致佳兆業(yè)的凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于高位。

  2015年，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率高達(dá)521%，為此公司通過(guò)嘗試增加少數(shù)股東權(quán)益等多種方式“減重”：根據(jù)2016-2019年財(cái)報(bào)，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率分別為308%、300%、236%、144%，到了2020年佳兆業(yè)終于把凈負(fù)債率降至97.9%，達(dá)到紅線(xiàn)要求。

  不過(guò)據(jù)zui新財(cái)報(bào)顯示，佳兆業(yè)扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，“三道紅線(xiàn)”仍踩一條線(xiàn)；和佳兆業(yè)類(lèi)似，時(shí)代中國(guó)、中國(guó)奧園皆在資產(chǎn)負(fù)債率方面踩線(xiàn)一條。

  此外，閩系黑馬房企福晟幾年前曾在粵港澳大灣區(qū)布局多個(gè)舊改項(xiàng)目，但自2019年起頻繁傳出資金危機(jī)傳聞，直至2020年1月，福晟宣布其在粵港澳大灣區(qū)約3000—4000億元貨值、建筑面積達(dá)1000萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目，將全部轉(zhuǎn)交世茂接手，遍布廣州南沙、荔灣、東莞、深圳等地，該交易被稱(chēng)為“房地產(chǎn)歷史上規(guī)模zui大的并購(gòu)案之一”。

  但一年多過(guò)去，截至目前，世茂接手的這些舊改項(xiàng)目并未公布有明顯進(jìn)展。